Signer un bail par l’intermédiaire d’une agence implique presque toujours des frais, un mécanisme assez proche de celui des frais d’agence pour une vente immobilière. Ces honoraires de location intriguent souvent les locataires comme les propriétaires, car leur montant et leur répartition obéissent à des règles précises depuis la loi ALUR. Voici comment ils se calculent et qui doit réellement les payer.
Qu’est-ce que les honoraires de location d’agence immobilière ?
Les honoraires de location correspondent à la rémunération que perçoit un agent immobilier pour son travail d’intermédiaire entre un bailleur et un locataire. Cette somme couvre la mise en location du bien, la recherche d’un candidat, l’organisation des visites, la constitution de dossier et la rédaction du bail. On parle aussi de frais d’agence immobilière, un terme qui englobe l’ensemble des prestations facturées au moment de la signature.
Ces frais sont dus une seule fois, lors de l’entrée dans le logement. Ils ne doivent pas être confondus avec les frais de gestion locative, qui rémunèrent un suivi dans la durée du bail pour le compte du propriétaire.
Qui paie les frais d’agence : locataire ou propriétaire ?
La répartition des honoraires de location dépend de la nature des prestations. Le bailleur prend en charge l’intégralité des frais liés à la mise en location, tandis que le locataire ne participe qu’à certaines étapes précises, et uniquement dans la limite d’un plafond légal.
| Prestation | Locataire | Propriétaire |
|---|---|---|
| Constitution de dossier | Partagé (plafonné) | Partagé |
| Organisation des visites | Partagé (plafonné) | Partagé |
| Rédaction du bail | Partagé (plafonné) | Partagé |
| État des lieux d’entrée | Plafonné à 3 €/m² | Reste à charge |
| Publicité du bien, estimation du loyer | Non concerné | Intégralement |
| Renouvellement de bail | Non concerné | Intégralement |
Frais à la charge du locataire
Le locataire ne règle qu’une partie plafonnée des honoraires liés à la constitution de dossier, à la visite et à la rédaction du bail. S’ajoute à cela l’état des lieux d’entrée, facturé séparément et lui aussi encadré. Aucune autre somme ne peut lui être réclamée à ce titre, même si l’agence propose des services complémentaires.
Frais à la charge du propriétaire
Le bailleur assume systématiquement la publicité du bien, l’estimation du loyer, la négociation avec les candidats et le renouvellement de bail. Il paie aussi sa part des honoraires partagés avec le locataire, souvent la moitié ou davantage selon la zone géographique. En pratique, le propriétaire supporte donc toujours une portion plus importante que le locataire.
Comment sont calculés les frais d’agence en location ?
Le calcul repose sur la surface habitable du logement, exprimée en mètres carrés, multipliée par un barème au m² fixé selon la zone géographique où se situe le bien. Trois zones existent : très tendue, tendue et le reste du territoire, chacune avec un plafond différent pour les honoraires partagés.
Pour un appartement de 50 m² situé en zone très tendue (Paris par exemple), le plafond pour la part locataire s’élève à 12 €/m², soit 600 € TTC maximum pour la constitution de dossier, la visite et la rédaction du bail réunies. À cela s’ajoute l’état des lieux d’entrée, plafonné à 3 €/m², soit 150 € supplémentaires. Le locataire ne peut donc pas être facturé plus de 750 € TTC au total dans cet exemple.
Plafonds légaux et barèmes au m²
| Zone géographique | Plafond honoraires partagés | Plafond état des lieux |
|---|---|---|
| Zone très tendue | 12 €/m² | 3 €/m² |
| Zone tendue | 10 €/m² | 3 €/m² |
| Reste du territoire | 8 €/m² | 3 €/m² |
Barème à 10 €/m² : 500 € pour la part partagée, plus 150 € pour l’état des lieux d’entrée (3 €/m²), soit 650 € TTC maximum à la charge du locataire, quel que soit l’agent immobilier choisi.
Cadre légal : la loi ALUR et l’encadrement des honoraires
La loi ALUR de 2014 a instauré un encadrement réglementaire strict pour limiter les abus constatés sur le marché locatif, dans la continuité du nouveau barème des honoraires des agents immobiliers en 2025. Avant son entrée en vigueur, aucun plafond n’existait et le locataire supportait parfois la quasi-totalité des frais d’agence immobilière. Depuis, la répartition entre locataire et bailleur est fixée par décret et révisée périodiquement selon les zones.
Ce texte impose aussi que le montant des honoraires figure obligatoirement dans le bail et sur toute annonce de location, avec le détail de la part locataire et de la part propriétaire. Un agent immobilier qui ne respecte pas ces plafonds s’expose à des sanctions, et le locataire peut réclamer le remboursement du trop-perçu.
Frais de gestion locative : combien coûte le suivi par une agence ?
Une fois le bail signé, le propriétaire peut confier la gestion locative à l’agence pour tout le suivi ultérieur : encaissement du loyer, relances, quittances, état des lieux de sortie, gestion des travaux ou du renouvellement de bail. Ces frais sont exclusivement à la charge du bailleur et n’entrent jamais dans les honoraires de location initiaux.
Le coût de la gestion locative se calcule généralement en pourcentage du loyer, entre 5 et 10 % charges comprises, parfois complété par un forfait pour l’état des lieux de sortie ou la rédaction d’actes spécifiques. Pour une location meublée, ce taux peut être légèrement plus élevé compte tenu du renouvellement plus fréquent des locataires.
Peut-on louer sans frais d’agence ou obtenir un remboursement ?
La location entre particuliers, sans passer par un agent immobilier, permet d’éviter totalement les honoraires de location. Le propriétaire gère alors lui-même la mise en location, les visites et la rédaction du bail, ce qui suppose du temps mais aucune commission à verser.
Si un locataire estime avoir payé plus que le plafond autorisé, il peut demander le remboursement de la somme excédentaire auprès de l’agence, ou saisir la commission départementale de conciliation en cas de refus. Avant de signer, il reste utile de vérifier le détail des frais via un simulateur frais d’agence, disponible sur plusieurs sites spécialisés, pour comparer le montant annoncé avec le barème légal applicable à la zone concernée. Certaines agences proposent aussi un fonctionnement différent, comme le montre l’article sur le fonctionnement d’une agence immobilière au prix fixe.
